“吹文暉”最近已成為媒體的某種正確。
文暉確實讓人有憧憬。它有老城中心的地段，剛拆出和平廣場一大塊地，政府招入港資大商業(yè)的決心也很大。
加上申花即將見底，武林以西以北，最大一個樓市“富人蓄水池”關門，許多人就自然而然地想到“重新振奮”的文暉，剛好完美接棒。
這種可能性有多大？我認為：或許有機會，但難度非常大。
只要資源給足，力度夠大，各方面條件都能打造到更高規(guī)格。但要引入大批富人業(yè)主，歷史機遇很難再抓住第二次。
01
要是回到15年前，拿出申花和文暉比，文暉都覺得拉低了自己的Level。
還有早早做出380㎡超大戶型的千萬豪宅君璽，是只有一流富人才夠得著的頂豪。
但現(xiàn)在，當年文暉正眼都不瞧的熱電廠、北大橋和汽車北站，已蛻變成杭州“中央豪宅區(qū)”。搖號拼到頂格，二手動輒八九萬，號稱城西富人的大本營。
文暉卻仿佛時光凝固了一般，15年修不完的路，日漸衰敗的現(xiàn)代城，永遠飄渺的杭鍋杭氧綜合體……
好在一切突然有了轉(zhuǎn)機的跡象。
和平會展中心拆除后，原地塊將與杭鍋工業(yè)遺存7、8、9號廠房等連成一片，一并出讓，總占地超百畝。
此外，還有在建的嘉里城、蘇河匯地鐵上蓋，再加上艮山門動車所上蓋地塊，讓文暉未來的商業(yè)版圖充滿各種可能性。
上個月，拱墅區(qū)領導率團赴香港開展招商活動，先后走訪了嘉里、新鴻基、香港置地、太古里等港企巨頭。坊間浮想聯(lián)翩，更有人直接為和平地塊“預訂”下了光環(huán)中心。
如果是嘉里城+光環(huán)中心+艮山門上蓋的牌面，是不是也不輸申花的城西銀泰+大悅城+萬象天地了？
剛好申花宅地接近枯竭，同樣市中心的文暉是不是正好“成為下一個申花”？
02
能不能成為下一個申花，首先要分析一下申花為何能成功。
除了幾大商業(yè)綜合體陸續(xù)落地，申花得到富人認可，還因為連續(xù)拍出地王，誕生了一大批諸如錦繡之城、金茂府、宜和園、沁園和古翠隱秀等頂尖品質(zhì)的大盤。
不僅每一個外立面都美輪美奐，還逐漸聚集連片，整個城市界面都鍍上一層“富人區(qū)”的輝光。
前幾年，文暉在“城市界面”上是很吃虧的。
但嘉里城、望廬與和品等相繼開發(fā)，過去雜亂、割裂的城市界面，一點點脫胎換骨。
已經(jīng)售罄的錦尚和品府
沿東新路兩側(cè)布局的馥源庭和望廬，更把現(xiàn)代城、42萬㎡的和品以及朗詩萬科三盤、文樾上院，真正連接在了一起。
等今年計劃出讓的杭氧北區(qū)塊（原融創(chuàng)東新項目），成功賣出并開發(fā)，這片未來的“華宅區(qū)”會更成規(guī)模。
最大的彩蛋是艮山門動車所上蓋，未來不僅能供應45萬㎡的住宅，它還打通了文暉與城東新城的地理阻隔。如果加上“明石七子”，華宅區(qū)的范圍不比申花小。
論品質(zhì)，之前的和品、望廬、熙華府和樂府都是優(yōu)質(zhì)的改善，只是與“頂流”都還差了一口氣。
純超大戶型+全鋁板的馥源庭，有望成為文暉第一個ICON級豪宅。
如果杭氧北地塊和艮山門上蓋，幸運地被一流開發(fā)商拿下，并規(guī)劃全大戶型的陣容，那文暉未來的平均品質(zhì)，與申花也能掰掰手腕。
03
再看交通、景觀和學區(qū)。
申花集齊了地鐵2、5、10號線，文暉在現(xiàn)有的地鐵1、5號線之余，還有規(guī)劃中的15號線貫穿。
余杭塘路、學院北路一橫一縱串聯(lián)起申花與市中心。德勝快速路、上塘高架，紹興路、東新路讓文暉四通八達。交通上申花文暉打平。
景觀上，申花頭枕運河與余杭塘河，還有701畝的亞運公園；文暉挨著上塘河，也有占地680余畝的城北體育公園。
都說不上有什么激蕩心胸的無敵風景，但自然環(huán)境也稱得上宜居了。
要說明顯輸一籌的，就是文暉的學區(qū)。
眼下就一所長壽橋岳帥小學，相對能打。不像申花，被一系列名校包圍，錦繡育才登云小學、錦繡中學等在內(nèi)的“育才教育”出品，都是杭州家長心目中名列前茅的選擇。
不過，文暉規(guī)劃預留了11所幼兒園、7所小學、2所中學。
拱墅區(qū)最厲害的就是打造教育資源，未來引入文瀾、育才或長江實驗等名校分校，我覺得是大概率事件。
目前學區(qū)雖然還是短板，但長期看，并不是文暉值得擔憂的點。
04
但必須強調(diào)的一點是：申花一躍成為豪宅區(qū)，靠的不僅是多年修煉內(nèi)功，更是因為抓住了關鍵的歷史機遇。
城西一向是杭州的“高知富人區(qū)”，早年富人集中于文教、蔣村一帶。
文教、蔣村開發(fā)完后，橋西、蔣村新區(qū)和留下一度承接了大量購買力，但等這3個板塊也絕版后，城西富人惟一的市中心改善去處，就只剩與文教一路之隔的申花。
更幸運的是，西面這幾年又崛起了未來科技城，大量互聯(lián)網(wǎng)精英沿著地鐵5號線，紛紛來申花購置豪宅。
那么文暉呢？
早年，這里也承接武林的外溢。但近十幾年實在太拉胯，新宅地沒幾宗，城市風口全部繞道走，連市政府也搬去了錢江新城，感覺被掏空。
極度失望的武林一帶富人，于是改善去了南星、奧體、望江、江河匯……
現(xiàn)在問題有兩個：一是大量新寫字樓搬到錢新、奧體和未科， 武林本身的造富能力在衰退；而文暉另一端的杭城東北，又一向缺少浙大、阿里或四季青這類“富人幫”。
二是相比申花在城西的“只此一家”，文暉在武林廣場以東，面臨著奧體、望江、江河匯、錢二等強勢板塊的分流。
而這些板塊早已搶占先機，牢牢抓住了一大波富人，并且仍有源源不斷的新供應。
05
人這一生，最怕的是“錯的時機遇上對的人”，板塊發(fā)展也是一樣。
“大和平商圈”規(guī)劃很宏大，但推出的時機足足晚了五六年。
這幾年，因為文暉建設停滯而紛紛搬離的富人們，他們會因為文暉的界面變得更時尚、更有豪宅感，而選擇回歸嗎？
我辦公室里的兩個老武林人，如今已安家濱江和奧體，都一致表示：
暫時沒有興趣。文暉曾擁有全杭州最讓人艷羨的商品房、百貨商店和圈層，如今一江兩岸都有更高大上的選擇，江景尤其醉人，實在沒動力再住回來。
我們可以再找一個對標：望江。
雖然望江的城市界面也不如奧體、錢新，但勝在既近鄰西湖有歷史底蘊，又靠近錢新，盡管啟動開發(fā)略遲，還是很容易引流富人。
當然，文暉周邊這么多老商品房，地緣的改善底蘊也是不容小覷的。
一定數(shù)量的富人未來向這里聚集是必然的。只是暫時來看，它的陣勢與規(guī)模，還很難達到申花的那種“爆發(fā)式躍遷”。
不過機會也還有，如果發(fā)生以下兩件事。
一是城西人也開始愿意住到武林廣場以東，二是杭州迎來又一波人口凈流入狂潮。
來源：層樓
