下沙分析：
基本面：
1、GDP：703.6億，
2、常住人口：40.6萬
3、本外幣存款余額：暫未查詢到數(shù)據(jù)；
4、企業(yè)：外資制造業(yè)為主體，開發(fā)區(qū)已引進(jìn)40多個國家和地區(qū)的810多家外資企業(yè)，其中世界500強(qiáng)項(xiàng)目69個，累計(jì)利用外資超過70億美元，當(dāng)前正圍繞新一代信息技術(shù)，先進(jìn)裝備制造，電子信息，新能源新材料，現(xiàn)代食品，生物醫(yī)藥加快集聚發(fā)展，下沙的傳統(tǒng)外企制造業(yè)不容小覷；
5、地鐵站點(diǎn)分布：1號線7個；
6、配套體系化程度：區(qū)域內(nèi)配套完善，從幼兒園到大學(xué)，從商務(wù)酒店到五星酒店，從社區(qū)醫(yī)院到三甲醫(yī)院，從社區(qū)超市到龍湖天街，從公共綠地到金沙湖公園，宜居住宜就業(yè)，下沙的同學(xué)們居住是幸福的；
一、下沙整體特點(diǎn)（金沙湖+下沙沿江）：
1、以金沙湖為區(qū)域中心，同時(shí)以地鐵線、商業(yè)綜合體為基礎(chǔ)形成多個人群聚集中心（金沙湖+龍湖天街；高沙路+印象城+五角廣場；文澤路+和達(dá)城；文海南路+下沙寶龍；云水+物美+和達(dá)東東城）；
高教園西區(qū)+東區(qū)，次新房少，大部分以05以前的小區(qū)為主，帶學(xué)區(qū)單價(jià)從2.5到3以上，同時(shí)高教園東區(qū)次新沿江區(qū)域樓盤3萬+；
沿江北區(qū)域近江樓盤投資客聚集，從16年開始慢慢置換出來；
工業(yè)園南區(qū)塊，下沙路以南，住宅近下沙銀泰有個小型居住區(qū)，次新以東海檸檬郡為主，但單價(jià)不低于3萬；
2、新房，土地供應(yīng)少，16年以后的新產(chǎn)品小區(qū)絕跡，近期金沙湖以南地塊出讓起拍價(jià)2.2萬，2.6萬封頂，不含自持比例，金沙湖區(qū)域不缺需求，缺的是產(chǎn)品力夠好的好房子；次新剛需、置換可以選擇的范圍��；
3、價(jià)格：已經(jīng)不低，同等價(jià)格小區(qū)產(chǎn)品力分化，但同時(shí)有市場購買力作支持；
二、板塊：
1、金沙湖：北至德勝快速路，南至下沙路，西至喬下路，東至文淵路區(qū)域；
區(qū)域內(nèi)：自住以及置換需求為主，金沙大道往北，龍湖滟瀾山3期+德信早城+德信中外公寓+湖左岸為主的次新組團(tuán)，銘和四坊（柳翠、新荷、桂雨、探梅）—經(jīng)濟(jì)適用房組團(tuán)；往南和達(dá)御觀邸，中沙東岸嘉園；區(qū)域內(nèi)單價(jià)不低，自住預(yù)算足可選；
2、高教園西：北至德勝快速路，南至6號大街，西至文淵路，東至滬昆高速；
區(qū)域內(nèi)：文澤路和達(dá)城為中心，次新只有和達(dá)城、精歐榮寓，選擇少，單價(jià)不低；
3、高教園東：北至德勝快速路，南至6號大街，西至滬昆高速，東至之江東路；
區(qū)域內(nèi)：文海南路寶龍為中心，南面新加坡科技園，部分產(chǎn)業(yè)聚集不成熟，北面大學(xué)城，東面10年左右沿江次新盤3萬+（保利江語海，景冉佳園)；
4、沿江北：此區(qū)塊為下沙區(qū)域次新單價(jià)最低區(qū)域，人流量密集，剛需上車集中在此區(qū)域；
看房觀感：房屋容易出租，二房東，自如生存空間較好，云水地鐵站+下沙江濱地鐵站，附近有三個樓盤可作參考，野風(fēng)海天城，距離云水地鐵站、物美最近，部分高層看江，2.2-2.3萬價(jià)格區(qū)間成交活躍；夢琴海，海天城隔壁小區(qū)，和達(dá)東東城以北，次新，看江區(qū)域多，單價(jià)部分房子可做到2萬；下沙江濱地鐵口，伊薩卡國際城，附近大盤，3個高層區(qū)1個別墅區(qū)，最低單價(jià)2.1；其余樓盤價(jià)格均高于此價(jià)。云水此區(qū)域相比文海南路，下沙江濱生活氣息更濃，居住體驗(yàn)好；
三、整體觀感：
1、下沙居住區(qū)域集中，新房源少，置換可選擇空間小，基本都在金沙湖區(qū)域；
2、沿江投資客集中區(qū)慢慢在被自住需求置換出來，來自上海、溫州的投資客解套，表現(xiàn)之一就是沿江的一些次新樓盤，物業(yè)在業(yè)主的要求下進(jìn)行更換，更換以后龍湖物業(yè)居多，因之前投資客多，物業(yè)費(fèi)繳納少，小區(qū)環(huán)境差，現(xiàn)在自住需求增加以后，對于居住環(huán)境和物業(yè)要求提高，進(jìn)行更換；
3、下沙在近兩年交付的新房基本為0，下沙的同學(xué)們苦于無新房久已，新房集中在大學(xué)城北，4月金沙湖會掛牌新拍地，讓我們拭目以待；
4、買房建議：自住不猶豫，如需細(xì)致篩選歡迎找淘屋，投資更要找我們來解決中間的選籌信貸問題；
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