很多小區(qū)物業(yè)跟業(yè)委會斗法鬧得雞犬不寧
華庭云頂正在嘗試一種酬金制管理模式
業(yè)委會每年付10萬元給物業(yè)
小區(qū)矛盾少了 物業(yè)費收繳率高了
小區(qū)電子屏上滾動著對欠物業(yè)費一年以上業(yè)主停水的公告
記者 金潔潔 文/攝
每到年底，又是小區(qū)業(yè)委會跟物業(yè)“斗法”的高峰，往往是鬧得小區(qū)雞飛狗跳。但凡這些小區(qū)，實行的都是物業(yè)包干制，雙方矛盾的焦點，都是為了錢。鬧來鬧去，搞得業(yè)主心都涼了。
其實，小區(qū)還有一種管理模式——酬金制，小區(qū)物業(yè)費、停車費、所有經(jīng)營性收入，都歸業(yè)委會管，物業(yè)員工的工資都由業(yè)委會付，業(yè)委會再付給物業(yè)公司一定的酬金，這樣，小區(qū)就少了業(yè)委會跟物業(yè)的明爭暗斗。
在杭州，華庭云頂是為數(shù)不多的實行酬金制管理模式的小區(qū)，摸爬滾打三年多，漸趨完善。一些對包干制絕望的小區(qū)熱心人士，不斷去華庭云頂小區(qū)取經(jīng)。
華庭云頂這種嘗試的腳步穩(wěn)不穩(wěn)？對其他小區(qū)有沒有借鑒意義？昨天，我們做了一次探訪。
從杭州野生動物世界的南側進去，再過一條2公里的盤山公路，華庭云頂就到了。小區(qū)三面環(huán)山，一面臨水庫，空氣清新，鳥聲在山谷回蕩。
小區(qū)業(yè)委會辦公室里，掛著業(yè)主的攝影作品，拍的全是小區(qū)美景：高層在云端里若隱若現(xiàn)，夜景璀璨，冷餐會相當熱鬧……
“我們小區(qū)美吧！”業(yè)委會副主任范大姐滿臉自豪。
范大姐58歲，她旁邊還坐著業(yè)委會委員老朱（74歲），業(yè)委會綜合顧問老李（60多歲）。
一說起小區(qū)實行的酬金制，三人討論得蠻熱烈。老朱擅長講小區(qū)歷史，范大姐愛舉實例，老李則喜歡講理論。
物業(yè)換了一茬又一茬
大家越來越心涼
華庭云頂小區(qū)2005年交付，有2005戶，入住率不足20%，物業(yè)費1.5元（含0.6元能耗費）/月/平方米。一開始，也和杭州大多數(shù)小區(qū)一樣，實行的是物業(yè)包干制模式，但由于小區(qū)物業(yè)費收繳率低，公共設施、綠化不維護，業(yè)主意見蠻大，第一個物業(yè)做了兩年就走了。
2007年，小區(qū)請的第二個物業(yè)公司也是包干制，沒簽合同前，承諾很多，可簽了合同后，小區(qū)保安卻越來越少。
“這家物業(yè)也是收不到物業(yè)費，服務也越來越差，最后也是卷錢走人。”業(yè)委會委員老朱說，大家算是嘗到了包干制的苦頭，業(yè)主也越來越心涼。
“小區(qū)環(huán)境這么好，我們不忍心再讓它受到破壞！”老朱說，小區(qū)熱心腸的人湊到一起，討論出路，最后商量出一個辦法——酬金制。小區(qū)由業(yè)委會自己管！
2009年3月，華庭云頂正式實行酬金制。
付給物業(yè)10萬酬金
能不能拿到全額要看物業(yè)表現(xiàn)
實行酬金制，業(yè)委會的擔子很重。
收上來的物業(yè)費打入業(yè)委會設立專賬（一年應該有360萬，由于種種原因，能收到300萬左右）。
物業(yè)相當于是業(yè)委會的雇員，先干活，后拿錢。除了付物業(yè)員工工資外，給物業(yè)的酬金每年10萬，這10萬還不是一次性能拿到手，付一半，押一半，每月先付5000元，剩下部分，視物業(yè)表現(xiàn)而定，在年終結算。
不過，錢也沒這么好拿的。如有業(yè)主投訴保潔員清掃不干凈，保潔員記過一次扣30元，物業(yè)公司連帶也要扣錢；誰家進小偷了，值班保安要扣錢，物業(yè)公司也要扣錢。
去年，業(yè)主對物業(yè)滿意度80%以上，公共設施完好率99%，照理說物業(yè)過了這幾項考核，可以拿到年終獎了，可偏偏小區(qū)發(fā)生“兩次停水，兩塊電梯電腦主板被偷”，值班保安的年終獎被扣掉大部分！
實行酬金制后
物業(yè)費收繳率從50%提高到85%
實施酬金制的成效，是顯而易見的。
當初也正是物業(yè)費收繳率低，物業(yè)公司不愿意服務小區(qū)。2009年，業(yè)主歷年來拖欠的物業(yè)費達250萬元，收繳率50%都不到。今年物業(yè)費收繳率達85%以上。
業(yè)委會副主任范大姐說，小區(qū)還新增了一批運動器材，60多個休閑凳子，路燈也都更新了，還給老年活動室裝了空調……除了付物業(yè)公司的，多出來的錢都用來改善小區(qū)設施，收支剛好持平。
7年了，小區(qū)物業(yè)費沒漲過，也沒動用過一筆物業(yè)維修基金。這就是業(yè)委會自己管的好處。
業(yè)主不交物業(yè)費
業(yè)委會手段蠻嚴厲
物業(yè)費收繳率能提高35%，是怎么收上來的？
業(yè)委會的原則是：寧花1萬元的訴訟費，也要討回1000元的物業(yè)費。
對超過一年半以上沒繳物業(yè)費的業(yè)主停水；超過兩年以上不繳費的，發(fā)律師函！
手段還是嚴厲的。
目前，業(yè)委會已發(fā)出去200多份律師函，很多不繳費的業(yè)主都來繳了，已把4個不繳費的業(yè)主起訴到法院，其中兩個業(yè)主，一個拖欠了5年，一個拖欠了6年。
范大姐說，業(yè)委會跟這兩個業(yè)主打官司就打了1年多，現(xiàn)在一個打贏了（業(yè)主要繳4000多元物業(yè)費+5000元滯納金），另一個因為法院沒有判業(yè)主支付滯納金，業(yè)委會打算再上訴，一分錢都不能少！
如果給業(yè)主停水，那不是影響到業(yè)主的生活？
范大姐說，物業(yè)費里包含公共能耗費，小區(qū)是建在山上的高層，用水要通過三次加壓再送到業(yè)主家里，不繳物業(yè)費，怎么能用水？這不是侵犯了其他繳費業(yè)主的權利嗎？
在華庭云頂每幢樓的樓道里，都有一張物業(yè)費收繳情況公告，繳了費的業(yè)主掛小紅旗，沒繳費的業(yè)主空白著。
業(yè)委會成員管理經(jīng)驗豐富
像管企業(yè)一樣管小區(qū)
業(yè)委會綜合顧問老李感嘆：酬金制好是好，但對業(yè)委會的要求特別高。酬金制不是那么容易搞的！關鍵是要有一個強大的心臟，即業(yè)主委員會！
華庭云頂業(yè)委會共5位成員，其中三人是退休人員，他們把精力都放在了小區(qū)。
業(yè)委會還招聘了一個專職秘書、一個出納、一個會計，除了這些人，也有熱心人士加入到小區(qū)管理中，稱為“顧問”，有文字顧問、技術顧問、綜合顧問。
業(yè)委會綜合顧問老李說，業(yè)委會成員和顧問，基本是杭州人，不是老板，就是企業(yè)管理人員，都是經(jīng)歷過風風雨雨的人，管理經(jīng)驗豐富。
“我們要像管企業(yè)一樣管小區(qū)，把它當做一項事業(yè)來做。”老李說，要懂政策、能忍耐、能奉獻、會管理。
物業(yè)經(jīng)理說
矛盾少了，維修快了
小區(qū)物業(yè)經(jīng)理姓劉，46歲，以前承包工程，2008年應聘到小區(qū)當保安，去年當上經(jīng)理，經(jīng)歷了小區(qū)從包干制到酬金制的轉變。
12月12日晚上8點多，給他打電話時，他還在寫工作日志，日志每天都要發(fā)到業(yè)主論壇上，接受大家監(jiān)督。
“2009年以前的華庭云頂，跟現(xiàn)在真沒法比。”劉經(jīng)理說，酬金制肯定是好的，一來可以制約物業(yè)，二來有多余的資金可以馬上投入到小區(qū)維護。
“如果是包干制，物業(yè)肯定是利益最大化，有的承包兩三年就走了，設施設備維修能拖盡量拖。”劉經(jīng)理說，再說包干制下的物業(yè)公司要用錢很麻煩，比如一盞路燈壞了，要先到總公司批，一個月還不一定能批下來，路燈還沒換，業(yè)主肯定有看法。
劉經(jīng)理說，小區(qū)業(yè)委會是個蠻有實力的團體，心也很齊，物業(yè)其實就是給業(yè)委會打工的，雖然年底物業(yè)還有5萬未付的酬金可以拿，但或多或少要扣一點，一年能拿到一半已經(jīng)算不錯了。
業(yè)主說
業(yè)委會幾個人很辛苦
王先生是第一批住進小區(qū)的老業(yè)主，他說，小區(qū)實行酬金制后，物業(yè)很負責，業(yè)主也不像以前一樣拖欠物業(yè)費了，跟物業(yè)的矛盾也少了，小區(qū)里的設施都修過了，蠻好的。
業(yè)主宮大姐說，小區(qū)入住率不高，現(xiàn)在物價也在漲，但小區(qū)沒漲物業(yè)費，業(yè)委會幾個人很辛苦。她擔憂，如果小區(qū)開支再漲，人力成本再提高，業(yè)委會撐不下去了，怎么辦？
來源：都市快報
