我們買房結(jié)婚吧！ 一個不容忽視的現(xiàn)象是：去年至少有一半的房子賣給了新婚小夫妻。上海民政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年上海一共有15萬對小夫妻登記結(jié)婚。如果加上未在上海登記的外來“小夫妻”，去年上海保守婚房需求約為20萬套左右。 根據(jù)上海德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上海一手房成交套數(shù)為18.54萬套，二手房成交為15.45萬套，兩者相加，去年上海一二手房成交套數(shù)約為34萬套左右。 以此估算，上�；榉吭诳偝山槐壤谐^了一半。 今年適逢中國傳統(tǒng)龍年，結(jié)婚人數(shù)只會有增無減。在中高端房源受限于調(diào)控的情形下，婚房需求仍然是市場最大主力。 可以毫不夸張的說，婚房即將撐起2012年的樓市。 開發(fā)商給婚房開道 限購之下，誰還有糧票。毋庸置疑，在有錢沒糧票，沒錢有糧票之間，婚房需求群體是不可忽略的購買大戶。 有錢又有糧票的婚房者們，趁此可以和開發(fā)商杠上一回，誰叫現(xiàn)在是不折不扣的買方市場呢？ 哪家開發(fā)商不把賺錢的希望瞄準(zhǔn)他們，哪家開發(fā)商就有可能真難走出“2012”。 開發(fā)商：扎堆賺婚房錢 憑借著高周轉(zhuǎn)率策略，萬科、恒 大在2011年加速甩掉對手保持優(yōu)勢。這也讓其他開發(fā)商紛紛效法在2012年，將主攻方向繼續(xù)向“剛需”群體回歸，針對年輕人待婚、結(jié)婚群體的緊湊戶型、低總價的婚房產(chǎn)品仍將占據(jù)相當(dāng)?shù)姆至俊? 近日，各大開發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷售業(yè)績。在全國商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下，開發(fā)商業(yè)績加劇分化，采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對2012年的樓市探底期，開發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎的態(tài)度，多持現(xiàn)金為王的策略，房企去庫存化將加速。 在上海，主攻剛需現(xiàn)象亦是如此。金地上海公司在2011年大賣剛需對口的金地藝境后，也將希望寄托于同樣針對剛需的金地藝華年。無獨有偶，在2012年的開售項目上，龍湖地產(chǎn)、 龍湖·時代天街、 龍湖·香醍溪岸 則表示，2012年，將繼續(xù)堅持“高周轉(zhuǎn)”銷售策略， “哪里有糧票，我們就主攻哪里。”滬上一位開發(fā)商向《東地產(chǎn)》道出。 而同樣將婚房市場定位在套型面積在70-110平方米，婚房總價主要集中在150-200萬元的房源。中原地產(chǎn)對滬上二手房統(tǒng)計了解，截止到2012年1月31日，套型面積為70-110平方米的房源占全市住宅存量面積的46%。 購房者：砍價接濟裝修錢 “能砍多少是多少，節(jié)省下來的預(yù)算還可接濟裝修費。”準(zhǔn)備年內(nèi)買婚房的梁小姐揣著“糧票”不害怕，“之前朋友買房時正處在高位，后跟開發(fā)商協(xié)商最終獲得裝修費補貼，這說明開發(fā)商還是有降價空間，趁此機會說不定能買到比較低的房子。” 從一手住宅市場看，至年底，降價樓盤的市場比重已經(jīng)接近10%。金地、綠地等品牌開發(fā)企業(yè)以外圍的剛需房源為主力，迅即掀起降價風(fēng)暴并大獲成功，也一舉確立了20-30%的階段性降價標(biāo)尺。 上海中原報價指數(shù)顯示，到2012年1月中，二手住宅市場超過80%的業(yè)主愿意給出議價空間，這是最近兩年的最高水平。其時，31%的房源降價幅度超過5%，降幅超過10%的房源也達到了12%。 一、二手房降價姿態(tài)都在做進一步的發(fā)展，雖然節(jié)奏緩慢，但對于交易的利好影響最為直接。 專家：剛需買婚房理性著來 對于婚房者購買力和時機點，同策分析師姚伯均認(rèn)為成交回暖時點判斷將在 2012 年的下半年。一部分熬過 1 年社保期的非上海戶籍人員將達到可購住宅的標(biāo)準(zhǔn)。同時今年又是中國傳統(tǒng)的結(jié)婚旺年，很大一部分剛需需要適婚房。因此諸如嘉定新城、青浦新城、南橋新城的住宅項目，若單套面積可以控制在 80 平方米左右，總價控制在 100萬左右，還是可以取得較快的去化速度的。 盡管部分客群仍糾結(jié)于房價可能繼續(xù)下挫，但上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，樓市政策環(huán)境的穩(wěn)定，有利于樓市供求進入自由博弈狀態(tài)，交易節(jié)奏將回歸常態(tài)�；谧尣�20%所實現(xiàn)的積極交易成果，眼下供應(yīng)方在做的功課是如何在在0-20%之間尋找到交易價格和交易速度的有效平衡。因此，這一價格底部，短期內(nèi)面臨的是更多供應(yīng)方向它靠攏，而不是突破。 ${pageTag} 其建議自住婚房需求可以在市場中尋求降價幅度達到或貼近這一價格底線的房源。此外價格因素質(zhì)外，實用性更值得考慮，在選房源的時候需要考察項目周圍醫(yī)院、學(xué)校的配套，特別是幼兒園和小學(xué)等后續(xù)生活中會很快涉及到的要素。 多些理性，少些盲從；多些實際，少些攀比，在這個金融危機影響尚未見底，房地產(chǎn)前景充滿變數(shù)的時期，積極而理性地購房，也許是一種最好的選擇。 鏈接：兩大政策利好婚房置業(yè) 1:差別化信貸 上海市有關(guān)部門近日明確指出，今年重點是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策；其中，在執(zhí)行差別化信貸政策方面，相關(guān)部門將落實居民首次購房的貸款利率和首付款比例。據(jù)了解，滬上一些中資銀行首套房貸利率已逐步回歸“基準(zhǔn)利率”；同時，部分外資銀行甚至出現(xiàn)優(yōu)惠利率折扣。 婚房置業(yè)需求大多數(shù)為首次購房人群，銀行貸款也是其首選的支付方式。去年下半年銀行銀根收緊，中小標(biāo)的房源貸款成為難題，婚房需求受到抑制。此則信號的放出無疑是對婚房需求者的一大利好，這對于婚房需求的釋放會產(chǎn)生積極的推動作用。 2:普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 據(jù)房管部門透露，上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)將作調(diào)整，并且最快將在2月底啟動。新標(biāo)準(zhǔn)中，外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標(biāo)準(zhǔn)將最為明顯。而外環(huán)以外的小標(biāo)的房源是婚房需求的主要選擇，可見此次政策主要是指向剛需購房者，通過降低二手購房交易成本，提高議價彈性和交易達成的積極性。 雖然目前細則尚未出臺，但已經(jīng)充分透露出管理層期望通過政策微調(diào)釋放剛需人群的心態(tài)，未來政策走向無疑將會利好剛需人群，婚房需求釋放再獲利好。 菜鳥新人置業(yè)有主張 作為婚房剛需置業(yè)者，他們是買房的“菜鳥”，第一次置業(yè)或許給我們的印象是一片茫然，讓房東和開發(fā)商牽著鼻子走。 實際上，現(xiàn)在的小夫妻買房可精著呢，他們都有自己獨特的想法的和主張。 心中帶秤不怕騙 人物：李鎮(zhèn) 年齡：28歲 職業(yè)：電氣工程師 婚房預(yù)算：160萬內(nèi) 首付預(yù)算：三成 傾向區(qū)域：寶山郊區(qū)的新房，美蘭湖、羅店等均可 戶型：90~100m2兩房，小三房更佳，一定要南北通透 最關(guān)注的點：戶型大小 看房經(jīng)歷 2月的第一個周末，記者陪同李先生從他及他的女友劉小姐所居住的場中路出發(fā)，前往美蘭湖看房。大約20分鐘后，我們從7號線美蘭湖站1號口走出了地鐵。 由于出發(fā)前就確定了剛需房的定位，首先美蘭湖核心區(qū)附近在價格上符合的有遠洋7號、美蘭湖畔雅苑、美蘭湖中華園、上置美蘭優(yōu)湖等四個項目；其次，由于美蘭湖畔雅苑目前是現(xiàn)房銷售，剩余房源只有面積為137平米的三房，沒有小戶型，而有小戶型的上置美蘭優(yōu)湖是酒店式公寓。最終，李先生和劉小姐選擇了遠洋7號和美蘭湖中華園作為這次美蘭湖之行備選樓盤。 由于未開放實景樣板房，遠洋7號的售樓處并不在工地附近，而是將售樓處設(shè)置在美蘭湖大道上。售樓處周末看房的客人很多，在記者的幫助下，李先生篩選出遠洋7號里符合他自身條件的三種戶型：92平米的A1、A2兩房戶型和106平米的B1“2+1”房戶型。 因小區(qū)正在施工，我們參觀了售樓處里的仿真106平米戶型的樣板房。由于李先生本身是做工程的，在看房過程中他關(guān)注到了一些容易忽略的小細節(jié)，如門窗的安裝細節(jié)，電線粗細及插座、開關(guān)安置是否科學(xué)合理，計算機網(wǎng)絡(luò)布線和接口設(shè)置是否方便實用，墻角是否方正等。 李先生自帶了一把小卷尺，時不時地量一下飄窗和非承重墻等地方的尺寸。該戶型單價1.4-1.6萬元/平方米，細心的劉小姐拿出手機計算了一下，發(fā)現(xiàn)B1戶型比A戶型多出十幾平米，但打折下來只比后者貴了6萬余元，相當(dāng)于贈送了一半面積。 從遠洋7號出來，我們一行往東走15分鐘左右到了撫遠路上的美蘭湖中華園。中華園里符合要求的房源有88平米2房和89平米“2+1”房兩種戶型，參觀樣板房后，李先生和劉小姐更喜歡89平米的戶型。 于是，小夫妻倆決定進一步對比考慮兩個樓盤的“2+1”房型。李先生最后告訴記者，帶著心中的那把尺子去看房效率會高得多，最近他會繼續(xù)在價格上再做進一步的了解。 買郊區(qū)新房不如買市區(qū)二手房 人物：劉偉 年齡：26歲 職業(yè)：建筑設(shè)計師 婚房預(yù)算：150萬內(nèi) 首付預(yù)算：60萬元，月還款額控制在五千元以內(nèi)。 傾向區(qū)域：地鐵附近的二手房，徐匯、閔行為宜 戶型：60平米左右的一房或兩房，房型一般偏方形最青睞，臥室窗子朝向一南一北，采光性能良好便可 最關(guān)注的點：交通便利 ${pageTag} 看房經(jīng)歷 由于婚房是80后人生的第一筆大額投資，從各個角度考慮，總希望能給自己的另一半最好的。在確定未來婚房的特征上，劉偉糾結(jié)了很久。原本一直想不通，想買一手新房，由于預(yù)算太少，只有到很遠的郊區(qū)去看房。有一次嘉定上海汽車城那里有一個新城地產(chǎn)的樓盤首次開盤，打完折大約每平米大約1.1萬元，覺得價錢合適就叫上幾個好朋友陪著去看房了。這是劉偉第一次去嘉定，4號線轉(zhuǎn)11號線到了上海汽車城時，掐表一算路上用了一個小時。房子看下來覺得不是很滿意，本打算順路再去南翔看房，結(jié)果在上海汽車城等地鐵就等了十分鐘，到南翔時天都黑了。最后，劉偉和女友覺得實在不合適住得太遠，就決定還是在中外環(huán)選擇一套二手房，交通和購物都方便，而且若干年后置換大房子時也好出手。另外，希望未來的房子樓層最好裝載監(jiān)控系統(tǒng)，且停車位充足，收費較合理，房子有學(xué)區(qū)最好，沒有也暫不強求。 不能只顧便宜不顧格調(diào) 人物：Jimmy 年齡：26歲 職業(yè)：某技術(shù)公司市場部營銷經(jīng)理 婚房預(yù)算：300萬左右 首付預(yù)算：200萬左右 傾向區(qū)域：寶山區(qū)、閔行區(qū)(只要房型好，配套完善、自己有車，交通不成問題) 戶型：最看重的是兩房或小三房，經(jīng)濟適用 最關(guān)注的點：配套、外立面、小區(qū)規(guī)模不要 看房經(jīng)歷 Jimmy和女友打算今年十一結(jié)婚，和很多年輕人一樣，雖然家里有一套200平米的大房子，但Jimmy還是希望能與未婚妻擁有一個屬于兩人自己的小空間。房子不需要太大，兩房或小三房都可以，“太大了居住起來生活氛圍不太好。”Jimmy說。“最初看房我們就將區(qū)域鎖定在閔行區(qū)，那邊新房子很多，當(dāng)時我們也看了很多。后來看中了寶成怡景苑和中環(huán)國際公寓兩個項目，但是因為寶成怡景苑小區(qū)規(guī)模太大，而且外立面不是很好看，總體來看都不是很滿意。中環(huán)國際公寓除了規(guī)模適中，外立面不錯，還有一個優(yōu)點就是陽臺很大，采光也非常好，我和女友都很喜歡大陽臺的房子。”Jimmy補充道。 過來人經(jīng)驗：開發(fā)商誠信最重要 人物：ZG.LEE 年齡：31歲 職業(yè)：某房地產(chǎn)公司市場部總監(jiān) 婚房預(yù)算：300萬以內(nèi) 首付預(yù)算：150萬左右 傾向區(qū)域：閔行區(qū)(新房較多、配套完善、軌道交通便利) 戶型：最好是兩房或小三房，80—90平米，適用，更易保值，并容易轉(zhuǎn)手 最關(guān)注的點：品牌和配套。開發(fā)商的品牌好，信譽高，售后服務(wù)很重要。投資客、空置房、租客不要太多，希望小區(qū)的居住氛圍更濃 看房經(jīng)歷 ZG.LEE和太太于2011年年底完婚，結(jié)婚之前在閔行莘莊選了一套兩人都很滿意的婚房。說起當(dāng)初看房的故事，ZG.LEE苦笑一下，當(dāng)初和太太看了大概有幾十個項目，得到的經(jīng)驗就是開發(fā)商的品牌一定要好，買房子和購買其他商品一樣，也講求商家的信譽和誠信度。“我和太太之前也看過二手房，我們看中了一套200平米左右的復(fù)式房，是上下兩層的，但是因為當(dāng)時市場行情還比較好，房東屢次將價格往上抬。從掛牌價的180萬抬高到200萬，這就是很嚴(yán)重的誠信問題。另外，我們也看中過一套總價250萬的新房，首付都交了，后來開發(fā)商承諾的貸款利率打折，也沒能夠兌現(xiàn)。經(jīng)驗告訴我，開發(fā)商的誠信問題真的很重要。”作為業(yè)內(nèi)人，ZG.LEE提醒到。 ${pageTag} 丈母娘力挺首付產(chǎn)證加名沒商量 2012年的婚房置業(yè)潮中，丈母娘再度主導(dǎo)剛需置業(yè)， 在力挺首付、增強剛需購買力的同時，也讓新司法解釋背景下的產(chǎn)證加名成為理所當(dāng)然。 “男方首付錢不夠，我們愿意出錢，也保證了女兒在房產(chǎn)證上的名字。”人民公園“相親角”內(nèi)，即將榮升丈母娘的王阿姨告訴《東地產(chǎn)》記者。 新婚姻法頒布至今，曾一度熱議的丈母娘是否愿意出資買婚房，如今正成為現(xiàn)實。 去年8月，新婚姻法“意見稿”第十一條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務(wù)。婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進行合理補償。 在采訪王阿姨過程中，當(dāng)記者提到是否愿意出資為女兒“加名”時，王阿姨很坦然的告訴記者，如果對方家庭買房子有問題，那我們肯定是愿意來分擔(dān)購房款的；如果對方能夠買得起，我們還是很希望按照傳統(tǒng)的方式，給女兒做一些陪嫁物品。但是無論如何，女兒的名字要出現(xiàn)在房產(chǎn)證上。 在走訪中，記者發(fā)現(xiàn)《婚姻法》司法解釋公布后，仿佛一夜之間，買房已經(jīng)不再是男人們的事情了，新規(guī)明顯推動了女性購房的需求，更無形中增強了剛需族的購買力。調(diào)查顯示，越來越多的“準(zhǔn)新娘”們這主動要求分擔(dān)婚房部分首付款的，更有女方搶在結(jié)婚前獨自買房的，甚至沒畢業(yè)的大學(xué)女生們都開始計劃獨立供房。 女兒今年十月份就將結(jié)婚的邱阿姨說，婚房剛定下來的時候，婚姻法出來了。我和孩子父親最初打算給他們房子裝修的，后來我們左思右想還是決定把原本用來裝修房子的錢用作購房款，裝修了房子摸不著看不見的，作為購房款我們就好說這個房子是兩家出錢一起買的，女兒的名字加在房產(chǎn)證上就是理所當(dāng)然的事。如此，婚房的首付款會大幅度增加，也直接增加了剛需族們的購買能力。 律師在線：丈母娘PK婆婆兩方都出資房產(chǎn)證寫誰名 雖然房價沒有大跌，雖然成交量持續(xù)低迷，2012年的房市或許延續(xù)了2011年的態(tài)勢，或許還可以再觀望一下，但是對于結(jié)婚族而言，購買婚房是無法持續(xù)觀望的，該出手時還得出手。婚房，有的是結(jié)婚登記前購買，有的是登記后購買，有的是通過銀行貸款購買，有的是一方父母或雙方父母出資購買，到底購買的婚房歸誰，這是夫妻雙方甚至雙方父母都關(guān)心的問題，不妨在購房前對相關(guān)法律規(guī)定略作了解，以避免矛盾和糾紛。 結(jié)婚登記前還是登記后購買婚房，對于婚房的權(quán)屬是有影響的。《中華人民共和國婚姻法》規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)。根據(jù)該條規(guī)定，如果婚房是一方在結(jié)婚登記之前購買的，那么該婚房屬于購買一方的，但這也并非絕對的，還要結(jié)合購房的付款方式，也就是購房時是否通過銀行貸款方式支付房款。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。也就是說即使婚房是在結(jié)婚前購買的，但是婚后夫妻共同還貸的，該婚房也不是絕對就歸屬于購買一方的。并且，共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，而非一方所有。 由于年輕人的積蓄不多，父母出資購買婚房是很普遍的，結(jié)婚登記前后購買婚房的規(guī)定是完全不同的。從目前的規(guī)定來看，結(jié)婚登記前購買婚房，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。如果結(jié)婚登記后父母為雙方購買婚房出資的，如果父母沒有明確是對自己子女的贈與，則該出資是對夫妻雙方的贈與，屬于夫妻雙方所有。 此外，如果結(jié)婚登記后一方父母出資購房并且產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該婚房為夫妻一方的個人財產(chǎn)；如果結(jié)婚登記后由雙方父母出資購買的婚房，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，在沒有特別約定的情況下，該婚房按各自父母的出資份額按份共有。 由此可見，在結(jié)婚登記前后購房以及出資方式對于婚房的權(quán)屬都是有影響的。當(dāng)然，畢竟是基于感情才會走到一起，才會結(jié)婚，法律問題需要注意，自己的權(quán)利需要保護，但更需要的還是互相理解，這樣的婚姻才不會為房所困。
