文/浙報傳媒地產(chǎn)研究院 研究員 章嶸嶸
根據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院手中的《杭州市區(qū)出讓計劃表》，不少板塊今年都有大量推地安排，未來科技城就是其中之一。3月6日，未來科技城掛出羊年首宗宅地，樓面起價8913元/平米。值得關(guān)注的是，該地塊體量不足1.9萬方，且容積率為難得的真正低密度品類：1.01-1.2，從地理位置看，處于大華·西溪風(fēng)情西南的一個“小缺角”，似乎大華是“最匹配”買家。
余杭組團(tuán)30/31/32地塊區(qū)位及周邊 (制圖/章嶸嶸)
成交猜想：三大可能
1.大華最為“匹配”
余杭組團(tuán)30號B地塊位于熱門板塊未來科技城東面，建筑面積1.8萬方，如此小體量低容積率地塊難以打造常規(guī)的住宅項目，且地塊處于大華·西溪風(fēng)情西南角，無論是項目開發(fā)還是后續(xù)物業(yè)管理角度看，大華都是最有利的買家。
2.小企業(yè)試水
西溪風(fēng)情周邊并非首次出現(xiàn)小體量低容積率宅地，2011年，升華地產(chǎn)以2.2億元競得悅西溪項目地塊，折合樓面價6589元/平米。從上圖可以看出，該項目位于西溪風(fēng)情的西北角，建筑面積僅3.4萬方，容積率1.2，同屬低密度迷你宅地，現(xiàn)打造多層花園洋房、排屋。
不過悅西溪自2013年開盤以來銷售情況不佳，該項目至今仍是升華在杭州的唯一項目。
3.后續(xù)再拿姐妹地
該宗地塊單獨(dú)開發(fā)不具規(guī)模，難成社區(qū)體系，但拿下該地后續(xù)若有實力再拿周邊相鄰宅地一并開發(fā)，仍有機(jī)會。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院了解，位于該地塊東面的余杭組團(tuán)31號、余杭組團(tuán)32號宅地，同樣在2015年出讓計劃中，加上本次掛牌的地塊，三宗地隔常二路以抱團(tuán)形式分布，若有實力開發(fā)商一同拿下三宗或其中兩宗土地，則有潛力開發(fā)出精品低密度項目。
地塊環(huán)境：市場預(yù)期高
1.各項配套逐步完善
交通方面：地塊南側(cè)緊鄰文二西路，西側(cè)緊鄰常二路，東側(cè)靠近荊長大道、杭州繞城高速，且北側(cè)靠近在建地鐵5號線，交通便捷；
教育資源：現(xiàn)有五常小學(xué)、浙江理工科藝學(xué)院等教育資源，規(guī)劃有未來科技城幼兒園、未來科技城第一小學(xué)，在建有五常中學(xué)，教育資源豐富；
商業(yè)氛圍：區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)配套正在逐步跟上：淘寶城、海港城、海創(chuàng)園等；
醫(yī)療服務(wù)：浙大醫(yī)療中心項目已啟動；
綠化環(huán)境：西溪濕地，五常濕地作為稀缺自然生態(tài)景觀成為地塊一大特點。
2.區(qū)域價值逐步顯現(xiàn)
地塊周邊各項配套相對純熟，住宅項目眾多，淘寶城、海港城、海創(chuàng)園等項目為其提供源源不斷的客群支持，而且地塊與西湖區(qū)相鄰，同城化的優(yōu)勢更為明顯，可吸收主城區(qū)一部分客源的外溢。
未來科技城作為全國四個未來科技城之一，其板塊價值顯而易見，隨著夢想小鎮(zhèn)的建設(shè)，區(qū)域價值將大大提升。
3.房地產(chǎn)市場有價格參考
出讓地塊周邊商品房市場發(fā)展純熟，同板塊輻射半徑2公里范圍內(nèi)商品房項目大致相同，已有美林公館、昆侖府、西溪之星、西溪逸境、富力十號、悅西溪等住宅項目，未來居住氣氛可預(yù)期。
目前西溪逸境小高層累計均價為15134元/平米左右；昆侖府多層均價15000元/平米左右，另外在售150-180方躍層，總價300-400萬元，排屋別墅1000萬起；富力十號已開盤還未有成交記錄；悅西溪多層電梯花園洋房累計均價16280元/平米。
地價方面，同區(qū)域美林公館、昆侖府、西溪之星、西溪逸境、富力十號等住宅項目地價在6300—8500元/平米之間。
土地市場：后續(xù)供貨充足
浙報傳媒地產(chǎn)研究院推出的《杭州市區(qū)2015年推地計劃》解讀第一期——未來科技城24宗土地專題中提到：今年供地單位為開發(fā)商準(zhǔn)備了充足的“口糧”，未來科技城的24宗土地共計面積1408.35畝，涉宅用地14宗，商業(yè)商務(wù)用地9宗，加油站用地1宗，由此看出涉宅用地任是土地市場的寵兒。
浙江土地網(wǎng)
