在這輪調(diào)整中，奧體站得相對穩(wěn)健。
不過，隨著源源不斷的樓盤交付，即便強(qiáng)如奧體這樣的板塊，近期的二手房價(jià)格都在不斷走低。
這樣的故事，正在星翠瀾庭發(fā)生......
11月初，星翠瀾庭正式交付。不到一周，就傳來了首套二手房成交的消息：一套頂樓108㎡以777萬的價(jià)格成交，折合單價(jià)約7.2萬/㎡。
不過，這樣的價(jià)格遭到了多方質(zhì)疑。
一方面，同樣是下半年交付的君品，103㎡的成交價(jià)高的不過6萬/㎡出頭；更何況，價(jià)格比它低的二手房還不少，買家何必放著便宜的不買？
▲星翠瀾庭二手房掛牌
對于這樣的疑惑，有中介解釋：“該房源的總價(jià)里包含里所有的稅費(fèi)，是做高了的價(jià)格。”
“目前的行情到不了這樣的價(jià)格。”中介小哥坦言，“這樣的面積，總價(jià)在700萬出頭差不多。”
當(dāng)然，中介小哥話只說對了一半：現(xiàn)在的行情確實(shí)不怎么樣，但700萬還遠(yuǎn)沒有的達(dá)到星翠瀾庭的底價(jià)......
星翠瀾庭位于奧體奔競大道和民祥路交匯處，小區(qū)體量不大，由4幢高層住宅和1幢公租房組成，滿打滿算不到400套房源。
小區(qū)雖然不大，但給人整體的品質(zhì)感并不差。鋁板+玻璃幕墻的立面，使得整體的顏值非常在線。
▲星翠瀾庭實(shí)景
中介介紹，小區(qū)剛交付時(shí)掛牌量不大，價(jià)格會稍高一點(diǎn)。但隨著掛牌量越來越多，尤其是小戶型的價(jià)格近期有所下探。
“最開始業(yè)主對三房戶型（107㎡）的預(yù)期差不多要720萬上下，單價(jià)6.7-6.8萬/㎡左右，現(xiàn)在的話650萬左右就有的選。”中介說，“如果不挑樓層還能更便宜。”
比如有一套位于2樓的107㎡房源，掛牌總價(jià)只有615萬，折合單價(jià)只有約5.7萬/㎡。
▲星翠瀾庭實(shí)景
事實(shí)上，哪怕位置不錯(cuò)的房源，價(jià)格都有一定幅度的下降。
另一套可以直面園區(qū)中央泳池的房源，樓層還不錯(cuò)，現(xiàn)在的掛牌價(jià)為640萬。
▲星翠瀾庭園區(qū)實(shí)景
與此前相比，降幅不少。
高開低走，注定是星翠瀾庭的宿命。
畢竟，星翠瀾庭開盤時(shí)可是杭州樓市最瘋狂的時(shí)代，投資客紛至沓來，在當(dāng)年創(chuàng)下了3534組，11.21%中簽率的搖號戰(zhàn)績。
▲星翠瀾庭中簽率
只是，投資客越多，交付時(shí)踩踏越激烈。
截至目前，星翠瀾庭的掛牌房源已有95套。要知道，整個(gè)小區(qū)的房源量不過才396套，拋盤率高達(dá)約23%。
其次，新政的作用在日漸衰微。
從交付時(shí)間看，星翠瀾庭算是碰上了好時(shí)候——恰逢新政出臺，不限購的奧體給所有人打開了一扇大門。
在10月和11月的二手房帶看榜OP5中，奧體的樓盤都占據(jù)了3個(gè)席位。
▲11月杭州帶看榜TOP5
在新政浪潮下，本身地段和品質(zhì)都不錯(cuò)星翠瀾庭，自然能借著這波勢頭先出一波貨。
眼下，隨著大量購買力被消耗完，新政的影響逐漸減弱，二手房市場自然也冷靜下來。
奧體的價(jià)格調(diào)整，或許才剛剛開始。
早兩年，奧體可選的次新房太少了，擺著手指頭數(shù)數(shù)只有創(chuàng)世紀(jì)、龍湖天璞和時(shí)代奧城這“三兄弟”。
這兩年，澄品、嘉品、君品、觀品陸續(xù)交付，購房者的選擇面大大拓寬了。
更何況，亞運(yùn)村這顆重磅炸彈就要登場了。
▲亞運(yùn)村實(shí)景
將近4400套房源一次性交付，對二手房市場會是怎樣的沖擊？保守假設(shè)拋盤率為20%，都有近900套房源入市。
比兩座星翠瀾庭還多。而且以當(dāng)時(shí)的樓市熱度看，
其中的投資比例大概率“只增不減”。
別忘了，奧體還有待交付的月賦杭承府、潮展云起、星潮映象府；在售的興耀望闕；待售的建發(fā)項(xiàng)目；以及蓄勢待發(fā)的多宗宅地。
▲奧體附近宅地分布
今后的壓力，可不小。
奧體就是樓市的縮影。
今年以來，申花、未來科技城2.0、運(yùn)河新城和蕭山市北等板塊接連出現(xiàn)“破發(fā)”的故事。
這些板塊在之前可都是“香餑餑”。
巴菲特誠不欺我：別人貪婪時(shí)我恐懼。
在樓市火熱時(shí)，似乎閉著眼睛買都不會錯(cuò)�？赡銢]想到的是，可到了樓盤交付期，每個(gè)與你一起搖號的人都有可能是你最大的敵人。
更何況，如今的產(chǎn)品迭代特別快。
當(dāng)年好不容易搖到的熱盤，等到交付時(shí)一看，或許哪哪都比不上在售的新盤了。
因此，要么是有價(jià)格上的優(yōu)勢；要么是具備稀缺性；亦或是占據(jù)品質(zhì)、學(xué)區(qū)等不可替代的優(yōu)勢......
沒有“拿手絕活”的樓盤，可切忌一時(shí)上頭。
來源：杭州樓市動態(tài)
