眼下，“提前還房貸”成了社交平臺(tái)上的熱詞。最近，考研名師張雪峰吐槽房貸利率高、接力貸、連心貸等多個(gè)熱搜，又將房貸話題推到了輿論中心。
近年來，從小部分人試探性提前還房貸，到很多人預(yù)約提前還房貸搶不到名額，這似乎已經(jīng)成了一股風(fēng)潮。 斑斑發(fā)現(xiàn)，大部分人提前還房貸的理由是，房貸利率高達(dá)5%左右，早期所還的房貸中，利息幾乎占到了2/3，而放在手里的閑錢，理財(cái)收益只有2%-3%，甚至還有虧本的風(fēng)險(xiǎn)。一來一回，還了房貸省下的利息，比理財(cái)強(qiáng)多了。 算完賬的年輕人，開始拼命攢錢、湊錢還房貸。有人通過消費(fèi)降級(jí)，帶領(lǐng)全家人攢錢湊夠50萬提前還房貸，月供減了一半多；有人提前還款20萬元，就省下了30萬利息；也有人只是小部分還貸，不降低生活質(zhì)量，也減輕了房貸壓力。
等額本息VS等額本金，怎么選？
等額本息、等額本金，二者一字之差，究竟有何區(qū)別？選擇等額本金還款就可以節(jié)省利息嗎？
首先我們要分清楚二者的概念。
等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減；
等額本金還款法，又稱利隨本清、等本不等息還款法，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總�(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
假設(shè)在銀行貸款200萬，貸款年限25年，按基準(zhǔn)利率4.30%計(jì)算，若采取等額本息的還款方式，需支付利息126.72萬，月供10819元；若采取等額本金的還款方式，則需支付利息107.86萬，首月月供13834元。算下來，選擇等額本金可少還利息18.86萬。
等額本金還款法相對(duì)等額本息還款法而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。等額本金比較適合前期還款能力比較強(qiáng)的人，或者是即將要退休，賺錢能力會(huì)不斷減弱的人。
選擇等額本息的話，前期償還本金少，剩余的未還本金更多，利息也就高了些。這種方式比較適合每個(gè)月持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流、且前期支出壓力比較大的家庭。
等額本金、等額本息兩種還款方式，總的利息不會(huì)差的太多，但如果要選擇提前還貸，可能等額本金這種還款方式相對(duì)劃算一點(diǎn)。
咱們衡量還貸的關(guān)鍵是看理財(cái)收益率是否高于借款利率。
對(duì)于利率和收益率的比較，可以借助「內(nèi)部收益率法」，如果收益比成本高，那么這筆買賣就劃算；如果收益比成本低，不妨看看其他機(jī)會(huì)。
在乎利息的小伙伴，可以在借款時(shí)選擇等額本金、或是還貸時(shí)考慮縮短年限的方式，多還本金節(jié)省費(fèi)用。
有沒有足夠的資金是第一考量的因素。盲目跟風(fēng)的扎堆去提前還貸當(dāng)然不可取，或者有的人通過違規(guī)套取消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸來還款，同樣風(fēng)險(xiǎn)很大，不管是投資還是借錢，除了資金的實(shí)際成本，我們還要留意期限匹配度、合法性等問題。
也有些人問，準(zhǔn)備用于提前還貸的資金，如果用于其它用途，如投資，能否產(chǎn)生比房貸利率更高的收益率？
比較方便容易計(jì)算的收益率應(yīng)該是銀行大額存單、穩(wěn)健的高端理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品的收益率，這些才是廣大的提前還貸人群最易理解，也是最容易接受的理財(cái)產(chǎn)品，如果通過這些最普遍理財(cái)取得收益率能夠覆蓋房貸利率，當(dāng)然應(yīng)該選擇將這些錢用于投資，而非提前還貸。反之亦然。
說到底，要不要提前還房貸是一件因人而異的事情。需要提醒的是，如果提前還，一定要充分考慮自己未來幾年的置業(yè)需求、生活、工作情況，留足現(xiàn)金流，謹(jǐn)慎做決策。
